Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus

Verkehrswert: 605.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit 5 Wohneinheiten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.12.2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung begutachtet. Dabei konnten alle Wohnungen und Nebenräume bis auf die Wohnung im Erdgeschoss, einen Raum im Dachgeschoss sowie einen von einer Eigentümerin genutzten Kellerraum besichtigt werden. Die Bewertung erfolgte zusätzlich unter Zuhilfenahme vorliegender Unterlagen, Protokolle und Bauakten.

Gebäude

Das Gebäude, ein einseitig angebautes Mehrfamilienhaus, wurde 1906 errichtet und verfügt über ein Kellergeschoss, drei Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss sowie einen ausgebauten Spitzboden. Im Kellergeschoss befinden sich mehrere Kellerräume, ein Heizungsraum (Gaszentralheizung, Baujahr 2017), Öllagerraum mit alten Öltanks, ein Partyraum und Abstellräume. Die Geschosse sind durch eine Holztreppe verbunden. Die Fassade ist verputzt, teils Sandsteinsockel, es bestehen äußerliche Schäden und Verschmutzungen. Modernisierungen wurden teilweise durchgeführt: 2012 Sanitär, 2017 Heizungsanlage, 2019 teilweiser Fassadenanstrich.

Im Erdgeschoss erstreckt sich eine Vierzimmerwohnung mit Küche, Bad, WC, Abstellraum und Balkon. Die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss besitzen jeweils fünf Zimmer, Küche, Bad, WC (1. OG zusätzlich Balkon). Das Dachgeschoss verfügt über eine Drei-Zimmer-Wohnung mit Bad, zusätzlich einen weiteren Raum und WC. Im Spitzboden befindet sich eine gesonderte Wohneinheit mit Wohn- und Essbereich, Küche, zwei Zimmern und Bad, der Ausbauzustand dieser Einheit wurde als desolat und stark renovierungsbedürftig beurteilt.

Die Grundrissgestaltung ist grundsätzlich zweckmäßig. Die Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend. Die wohnwirtschaftliche Nutzung erfolgt als Mietwohnhaus; Denkmalschutz besteht nicht. Es sind signifikante Bauschäden und Baumängel, vor allem im Keller und in der Spitzbodenwohnung, sowie ein insgesamt leicht unterdurchschnittlicher Bauzustand mit überdurchschnittlichem Modernisierungsbedarf vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teils eigengenutzt und teils vermietet. Alle Wohnungen waren entweder vermietet oder wurden durch Eigentümer genutzt. Die Spitzbodenwohnung war zwar vermietet, es erfolgte jedoch keine Mietzahlung.

• Dachform: Satteldach mit Dachsteinen, Rückgebäude mit Pultdach und Bitumenbahnen, Gauben im DG und Spitzboden

• Heizung: Gaszentralheizung (Viessmann Vitocrossal 300, Baujahr 2017), Flächenheizkörper mit Thermostatventilen

• Warmwasser: dezentrale Elektro-Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung, pro Raum Lichtauslass und mehrere Steckdosen, Gegensprechanlage, teilweise FI-Schutzschalter, teilweise veraltet

• Böden: Wohnungen (Fliesen, Teppich, Laminat, Spanplatten), Keller (Beton, PVC)

• Fenster: Holzfenster mit Doppelverglasung, Rollläden aus Holz/Kunststoff

• Sanitärausstattung: einfache Badausstattung mit Dusche, WC und Waschbecken, durchschnittliche Qualität, Entlüftung überwiegend über Fenster

Saarbrücken, Stadtteil St. Johann (rd. 184.000 Einwohner, Regionalverband Saarbrücken, Saarland).

Das Objekt befindet sich im Stadtteil Sankt Johann, rund 500 m vom Stadtzentrum entfernt, in einem allgemeinen Wohngebiet mit vorwiegend Wohnbebauung in offener und geschlossener Bauweise.

In fußläufiger Entfernung befinden sich Lebensmittelmärkte, Gastronomie, Einzelhandel (z. B. Europa-Galerie), sämtliche Schularten, Kindergärten, sowie Ärzte. Die medizinische und Nahversorgung ist gut, ebenso die Verkehrsanbindung: Bushaltestelle und Stadtbahnstation liegen in direkter Nähe, ebenso die Anschlussstelle zur Autobahn A620. Die Parkplatzsituation auf öffentlichem Grund ist angespannt, für das Haus existiert aber ein Außenstellplatz.

Grundstück

Das Grundstück umfasst 510 m² und liegt an einer voll ausgebauten Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr. Die Grundstücksform ist unregelmäßig, die Straßenfront beträgt ca. 13,5 m, die mittlere Tiefe rund 37 m. Es besteht eine Einfriedung durch Mauer und Hecken und es ist ein Außenstellplatz vorhanden.

Beeinträchtigungen:
Die Lage ist aufgrund der Nähe zu einer Schule durch mittlere Lärmimmissionen geprägt; weitere Beeinträchtigungen oder Schutzgebiete sind nicht dokumentiert. Die Mikrolage ist für Wohnzwecke insgesamt leicht überdurchschnittlich zu bewerten.