Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Werkstatt, Lager, Garagen und Außenlager

Lfd. Nr. 1: Flurstück 48/21, Gemarkung St. Johann, Graf-Stauffenberg-Straße, Grundstücksgröße 1.302 m², Verkehrswert: 410.600,00 €
Lfd. Nr. 2: Flurstück 48/22, Gemarkung St. Johann, Graf-Stauffenberg-Straße, Grundstücksgröße 258 m², Verkehrswert: 39.700,00 €
Lfd. Nr. 3: Flurstück 48/29, Gemarkung St. Johann, Graf-Stauffenberg-Straße, Grundstücksgröße 230 m² Verkehrswert: 13.600,00 €
Gesamtverkehrswert: 463.900,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit Werkstatt, Lagergebäuden, Garagengebäude und überdachtem Außenlager auf drei verbundenen Grundstücken.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 02.12.2024 im Rahmen eines Ortstermins vollständig von innen und außen besichtigt; alle Gebäude (Wohn- und Geschäftshaus, Werkstatt, Lager, Garagengebäude, überdachtes Außenlager) sowie die Freiflächen und das zusätzliche Gartenflurstück waren zugänglich. Die Bewertung stützt sich zusätzlich auf Bauakten, Flurkarten, behördliche Auskünfte, frühere Gutachten sowie eigene Aufmaße und Flächenberechnungen.

Gebäude

Das freistehende Wohn- und Geschäftshaus in Massivbauweise wurde 1972 errichtet, ist vollständig unterkellert und besitzt ein zweischalig belüftetes Flachdach mit Bitumendachbahnen. Im Unter-/Kellergeschoss befinden sich auf der Wohnseite Flur, zwei Kellerräume und ein Partyraum, auf der Gewerbeseite Büro, Sozialraum, Sanitärbereiche sowie Lagerflächen; die Konstruktion besteht aus Mauerwerkswänden und Stahlbetondecken, erschlossen über eine freitragende Betontreppe. Im Erdgeschoss liegen zwei nahezu identische, große Wohnungen (ca. 127 m² und 130 m² Wohnfläche) mit jeweils zentraler Essdiele, vier Zimmern, Küche, Abstellraum, Bad, Gäste-WC und Loggia; 2012 wurde das Bad der Wohnung links modernisiert.

Die Grundrissgestaltung ist für die Bauzeit typisch, mit großzügigen Wohn-Ess-Bereichen und funktionalen Nebenräumen; die Erschließung erfolgt über separate Hauseingänge. Die Belichtung ist durch umlaufende Fensterflächen und die Loggien insgesamt gut, im Kellergeschoss teils nur ausreichend. Die Fassaden sind verputzt, teilweise mit Holz- und Faserzementbekleidungen, insgesamt deutlich verfärbt und stellenweise schadhaft. Fenster und Türen sind überwiegend bauzeitlich und überaltert. Es besteht kein Denkmalschutz. Der bauliche Zustand ist leicht unterdurchschnittlich, mit erkennbaren Baumängeln und Bauschäden (u. a. Feuchte- und Risserscheinungen, Schimmel in einem Sanitärraum, veraltete Dachabdichtung und Haustechnik) sowie einem erhöhten Modernisierungs- und Renovierungsbedarf.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück steht ein 1972 errichtetes, unterkellertes Werkstattgebäude in Skelettbauweise mit Mauerwerksausfachung und Satteldach aus Faserzementplatten (vermutlich asbesthaltig); im Kellergeschoss befinden sich mehrere Lager-, Heizungs- und Brennstoffräume, im Erdgeschoss eine größere Werkhalle, beheizt über Flächenheizkörper und Deckenluftheizer. Ein 1986 erbautes, unterkellertes Lagergebäude in Massivbauweise mit beheizten Lagerflächen im Erd- und Kellergeschoss besitzt ebenfalls ein Faserzement-Satteldach und Holzfenster mit Isolierverglasung. Das Garagengebäude von 1976 umfasst mehrere massive Garagen (teilweise im Kellergeschoss), Flachdach mit Bitumenabdichtung und Holzschwingtore, jedoch mit schadhafter Dachhaut und Folgeschäden an der Deckenbekleidung. Das überdachte Außenlager (Holzkonstruktion, Baujahr ca. 1976, „Frackdach“ mit Faserzementplatten) dient als witterungsgeschützter Lagerbereich und weist altersentsprechenden, einfachen Standard auf.

Grundstück

Das Bewertungsobjekt umfasst insgesamt ca. 1.790 m² in drei Flurstücken, die gemeinsam ein unregelmäßig geschnittenes, von der Straße nach hinten abfallendes Grundstück bilden. Das Hauptflurstück mit Wohn- und Geschäftshaus, Werkstatt und Lager (ca. 1.302 m²) besitzt eine Straßenfront von rund 40 m und eine mittlere Tiefe von etwa 40 m; die Topografie fällt von der Anliegerstraße auf das Untergeschossniveau ab, dahinter verlaufen Hofflächen mit Zufahrt zu Werkstatt, Lager und Garagen, anschließend setzt sich das Gelände in eine ausgeprägte Hanglage fort. Das Nebenflurstück mit Garage und überdachtem Außenlager (ca. 258 m²) ist schmal (ca. 6 m Straßenfront) und tief und wird überwiegend gewerblich genutzt.

Das separate Gartenflurstück (ca. 230 m²) liegt im rückwärtigen Bereich, ist breit und relativ flach, jedoch hanglagig ausgebildet und teilweise mit Bäumen bestanden; ein entwurzelter Baum hat das Lagergebäude bereits beschädigt und ist zu räumen. Die Außenanlagen umfassen befestigte Hof- und Zufahrtsflächen (Beton/Pflaster), eine straßenseitige Einfriedung mit Zaun und Hoftor, Versorgungs- und Entwässerungsleitungen bis zum öffentlichen Netz sowie vereinzelte Pflanzflächen und Bäume. Insgesamt stehen sechs Außenstellplätze und vier Garagenplätze zur Verfügung. Altlasten sind nicht nachgewiesen; ein Flurstück ragt jedoch randlich in eine kommunale Altlastenverdachtsfläche eines ehemaligen Industriebetriebs hinein, was ein Kostenrisiko nach sich ziehen kann.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss rechts des Wohn- und Geschäftshauses vermietet, die Wohnung im Erdgeschoss links leerstehend, aber noch möbliert. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die gewerbliche Einheit (Schreinerei mit Werkstatt-, Lager- und Außenlagerflächen) vermietet und nutzte die Werkstatt-, Lager- und Garagenbereiche einschließlich Außenstellplätzen betrieblich.

• Dachformen und Dachdeckungen:

  • Wohn- und Geschäftshaus mit Flachdach in zweischaliger, belüfteter Kaltdachkonstruktion, Dachabdichtung aus Bitumendachbahnen, altersbedingt überholungsbedürftig.

  • Werkstatt- und Lagergebäude mit Satteldächern, Eindeckung aus Faserzementplatten (vermutlich asbesthaltig), stark vermoost und deutlich überaltert.

  • Garagengebäude mit Flachdach und Bitumenabdichtung, Undichtigkeiten mit Feuchteschäden an der Deckeninnenbekleidung.

  • Überdachtes Außenlager in Holzkonstruktion mit geneigtem Dach (Frackdach) aus Faserzementplatten, einfacher Witterungsschutz.

• Heizung und Warmwasser:

  • Zentrale Kombiheizung Öl/Hackschnitzel (Nolting NRK 101, Wärmeerzeuger im Betriebsvermögen der Schreinerei), Wärmeverteilung über konventionelle Flächenheizkörper mit Thermostatventilen in Wohn- und Gewerbebereichen.

  • Werkstattgebäude zusätzlich mit Deckenluftheizern.

  • Lagergebäude beheizt, vermutlich über das zentrale System.

  • Warmwasserversorgung überwiegend über elektrische Durchlauferhitzer.

• Elektroinstallation:

  • In Wohn- und Geschäftshaus leicht unterdurchschnittliche, teilweise technisch überalterte Installation mit je Raum einem oder mehreren Lichtauslässen und mehreren Steckdosen, Verteilerschränke aus der Bauzeit, ohne moderne Komfort- oder Datentechnik.

  • Gewerbe- und Lagerbereiche mit zweckmäßiger, einfach gehaltener Beleuchtung und Verteilungen, dem Werkstattbetrieb angepasst, jedoch ebenfalls erkennbar in die Jahre gekommen.

• Fenster und Außentüren:

  • Wohnungen mit Holzfenstern und Isolierverglasung, innen Fensterbänke aus Marmor, außen Metallfensterbänke; Rollläden aus Kunststoff, teils elektrisch, insgesamt bauzeitlich und überaltert.

  • Kellerräume Wohnen mit einfachen Holzfenstern und Einfachverglasung.

  • Gewerbeeinheit im Wohn- und Geschäftshaus mit Holzfenstern (teilweise Zweifachverglasung) und vereinzelt Kunststofffenstern mit Isolierverglasung.

  • Lagergebäude mit Holzfenstern und Isolierverglasung; Garagen mit kleinen Holzfenstern und Einfachglas.

  • Hauseingangstüren zu den Wohnungen als Holztüren mit Lichtausschnitt; Werkstatt mit großformatigen Stahlschwingtoren, Garagen mit Holzschwingtoren.

• Sanitärausstattung:

  • Wohnungen EG rechts: Bad mit Wanne, Dusche, wandhängendem WC und Waschbecken, einfache weiße Sanitärobjekte, überalterter Standard; Gäste-WC mit Stand-WC und Handwaschbecken, ebenfalls überaltert.

  • Wohnung EG links: modernisiertes Bad mit bodengleicher Dusche, wandhängendem WC und Waschbecken, guter aktueller Standard; Gäste-WC mit älteren weißen Sanitärobjekten.

  • Kellergeschoss Gewerbe mit getrennten Damen- und Herren-WCs (Handwaschbecken, wandhängende WCs, Urinal, Abgussbecken), Wandflächen teilgefliest, in Teilbereichen unverfugte Fliesenspiegel und Schimmelbildung im Damen-WC.

  • Wasser- und Abwasserinstallation insgesamt einfach, mit Waschmaschinenanschlüssen in zwei Kellerräumen; teilweise korrodierte Leitungen im Untergeschoss.

Saarbrücken-Eschberg, ca. 184.000 Einwohner, Regionalverband Saarbrücken, Saarland.

Das Objekt liegt in einem ausgewiesenen Mischgebiet am östlichen Stadtrand, in offener, überwiegend durch Wohnhäuser mit gewerblichen Nutzungen im Erd- oder Hinterhofbereich geprägter Nachbarschaft. Die Graf-Stauffenberg-Straße ist als voll ausgebaute Anliegerstraße mit einseitigem Gehweg und begrenzten öffentlichen Stellplätzen ausgebildet; das Grundstück selbst verfügt über eine breite Straßenfront und eigene Hofzufahrt. Die Lärmbelastung ist aufgrund der stadtnahen Lage und gewerblichen Umgebung als mittel einzustufen, jedoch für die vorhandene Wohn- und Gewerbenutzung marktüblich und hinnehmbar; besondere naturschutzrechtliche Einschränkungen oder Biotope sind nicht beschrieben.

Im Umkreis von etwa 500 m befinden sich mehrere großflächige Lebensmittelmärkte (u. a. Discounter) sowie das Einkaufszentrum „Saarbasar“ mit weiteren Geschäften und Gastronomie, sodass der tägliche und periodische Bedarf gut abgedeckt ist. Eine Bushaltestelle („Im Helmerswald“) ist fußläufig erreichbar und bietet Anbindung in die Saarbrücker Innenstadt und zu wichtigen Knotenpunkten; der Bahnhof „Saarbrücken Ost“ sowie der Hauptbahnhof liegen in kurzer Fahrentfernung. Schulen, Kindergärten und ärztliche Versorgung sind im Stadtteil und in den angrenzenden Saarbrücker Stadtbereichen vorhanden und mit dem ÖPNV oder dem Pkw in wenigen Minuten erreichbar.