Zwangsversteigerung Einfamilienhaus sowie zwei Flurstücke

Verkehrswert: 180.000,00 € (lfd. Nr. 1),
1.210,00 € (lfd. Nr. 2) und
227,00 € (lfd. Nr. 3)

Gesamtverkehrswert: 181.437,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garage (Flurstück1105/504) sowie zwei zusätzliche Flurstücke (Zufahrtsgrundstück und Verkehrsfläche).

Besichtigung

Das Objekt wurde zum Wertermittlungsstichtag durch Innen- und Außenbesichtigung ohne Bauteilöffnungen und Funktionsprüfungen aufgenommen. Zusätzlich wurden Bauunterlagen, Katasterunterlagen und weitere behördliche Informationen genutzt.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein freistehendes, massives Einfamilienhaus aus ca. 1904 mit einem Anbau aus etwa 1980 und umfasst insgesamt drei Ebenen: Keller, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss.

Die Wohnfläche verteilt sich auf ca. 117 m² im Erdgeschoss (sowohl Alt- als auch Anbau) und ca. 72 m² im Dachgeschoss, sodass insgesamt etwa 189 m² Wohnfläche vorliegen. Das Kellergeschoss beherbergt Technik, eine Kellerbar mit Küche, ein einfaches WC sowie eine integrierte Garage mit niedriger Einfahrt. Das Erdgeschoss bietet fünf Zimmer, eine Küche und ein Badezimmer, während im Dachgeschoss vier Zimmer, Flur und ein Bad untergebracht sind; der Ausbau im DG ist teilweise unvollständig und zeigt erheblichen Fertigstellungsstau.

Das Haus ist massiv gebaut, die Außenwände bestehen aus Mauerwerk ohne moderne Wärmedämmung, mit Ausnahme vermuteter Dämmschichten am Anbau. Die Dachform ist ein Sattel-/Giebeldach, gedeckt mit Ziegeln (Altbau, ca. 1995) bzw. Sandwichplatten (Anbau, 2016). Die Fenster wurden größtenteils 2012/14 erneuert, außer einige im Anbau. Im Keller bestehen erhebliche Feuchte- und Putzschäden, außen gibt es deutliche Fassadenschäden, Risse und Abplatzungen, die eine umfassende Sanierung nahelegen. Die Grundrissgestaltung ist funktional, unterteilt in größere und kleinere Räume mit potenzieller Umbaumöglichkeit zu zwei Wohneinheiten. Die Belichtung und Besonnung gelten als ausreichend, insbesondere durch die Westausrichtung des Gartens.

Die Ausstattung ist insgesamt veraltet; insbesondere Heizung, Fassadenputz, Feuchtigkeitssperren und Innenausbau (Dachgeschoss, Bad) sind sanierungs- oder modernisierungsbedürftig. Es besteht außerdem ein Überbau von Außenanlagen auf ein Nachbargrundstück, weshalb teilweiser Rückbau unterstellt wird.

Grundstück

Das Kern-Grundstück (444 m²) ist trapezförmig mit einer Straßenfront von ca. 18 m und mittlerer Tiefe von 20 m, ebenerdig mit westlicher Gartenorientierung. Ein weiteres Zufahrtsgrundstück mit 67 m² ist notwendig, um die Garage zu erreichen, ist schmal zugeschnitten und mit Wegerecht zugunsten der Gemeinde belastet. Ein drittes Flurstück (14 m²) ist Teil der öffentlichen Verkehrsfläche (Gehweg/Straße). Die Grundstücke sind eingefriedet durch Mauer, Zaun und Hecken; Boden und Grundwasserverhältnisse gelten als normal.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus von einem Miteigentümer selbst genutzt. Das Zufahrtsgrundstück diente als Erschließung für Haus und Nachbargrundstück, die Verkehrsfläche ist Bestandteil der Straße bzw. des Gehwegs.

• Dachform Sattel-/Giebeldach, Altbau Dachziegel (ca. 1995), Anbau Sandwichplatten mit Dämmung (2016)

• Heizung: Ölzentralheizung (Baujahr 1986, Brenner 1997; ein Austausch ist unterstellt), Wärmeverteilung über Stahlradiatoren und Plattenheizkörper mit Thermostatventilen; zusätzlicher Kaminofen im Keller

• Warmwasserversorgung: zentral über Heizung (unterstellt)

• Elektroinstallation: überwiegend technisch veraltet, Standard ca. 1972 außer Küche und Bad, einfache Ausstattung

• Fenster: überwiegend Kunststoff, Doppelverglasung (2014), vereinzelte Altfenster bzw. Glasbausteine

• Böden: Estrich mit Teppich, Laminat, Fliesen, Naturstein im EG; DG mit PVC/Textilbelag, insgesamt renovierungsbedürftig, starker Fertigstellungsstau im DG

• Sanitärausstattung: EG-Bad mit Wanne, Dusche, WC, Waschbecken (veraltet); DG-Bad (neu, im Ausbauzustand); einfaches Keller-WC

Saarbrücken-Güdingen (ca. 180.000 Einwohner, Stadt Saarbrücken, Saarland)

Das Objekt liegt im Saarbrücker Stadtteil Güdingen, am Randbereich, etwa 1 km vom Ortszentrum entfernt, an einer vielbefahrenen Kreuzung (Bühler Straße/Theodor-Heuss-Straße, Verbindungsstraße, hoher Verkehr, mit Beeinträchtigung durch Lärm und Abgase). Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus gemischten Wohn- und Gewerbenutzungen, teils aufgelockert, 1- bis 3-geschossig, einfache Wohnlage. Das Grundstück liegt straßenseitig an einer voll ausgebauten Verbindungsstraße, erreichbar auch über eine Einmündung; das weitere Flurstück liegt an einer ruhigen Sackgassenstraße (Hochstraße).

Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und eine Bushaltestelle sind in wenigen Minuten fußläufig erreichbar; die allgemeine Infrastruktur ist für den Alltag gut, überregionale Anbindungen (Autobahn A6, Bahnhof Saarbrücken) sind rasch erreichbar.