Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 91.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Einfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.08.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung von außen und innen begutachtet. Das Dachgeschoss und die Dachkonstruktion konnten nicht in Augenschein genommen werden, da der Zugang verschlossen war. Die Bewertung stützt sich zudem auf Unterlagen und Auskünfte der Gemeinde, des Grundbuchamts sowie auf die Bauakte.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Ursprünglich 1949 laut Bauakte als Werkstatt mit Lager und Garage genehmigt, fand ein Innenausbau zu Wohnzwecken statt. Das Haus verfügt über ca. 102 m² Wohnfläche und ca. 31 m² Nutzfläche (im Keller). Es erstreckt sich über Keller, Erdgeschoss und Obergeschoss.

Die Raumaufteilung umfasst:

• Kellergeschoss: Kellerraum, Heizungsraum, Öllager

• Erdgeschoss: Diele, Küche, Wohn- und Essbereich

• Obergeschoss: Flur, Badezimmer, 3 Zimmer

Die Bauweise ist massiv, mit Bruchsteinmauerwerk im Keller und Ziegelmauerwerk für die Außenwände. Decken über Keller sind als Kappendecken, ansonsten Holzbalkendecken mit Füllung ausgeführt. Die Fenster wurden ca. 2001 und 2020 erneuert und bestehen aus Kunststoff mit Isolierverglasung sowie Rollläden. Im Innenbereich wurden das Badezimmer und der Innenausbau (Fliesen, Laminat) teilweise saniert. Die Außenseite ist teilweise verputzt und teilweise mit Zementplatten verkleidet.

Das Gebäude weist deutlichen Unterhaltungsstau, Feuchtigkeitsschäden (u.a. Wasserschaden im OG), defekte Heizung und sonstige Bauschäden auf. Fehlender Innenputz, defekte Fassadenplatten und fehlender Balkon werden ebenfalls genannt. Der bauliche Zustand ist als schlecht zu bewerten.

Grundstück

Das 232 m² große Grundstück hat eine abfallende Topografie in starker Hanglage (Nordrichtung des Gartens), ist ca. 12 m breit und 20 m tief. Es handelt sich um baureifes Land, die Erschließung mit Strom, Wasser und Gas besteht, ein Kanalanschluss muss noch hergestellt werden. Das Grundstück ist nur über ein Geh- und Fahrrecht über ein Nachbargrundstück zugänglich und grenzt beidseitig an Nachbarbebauung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermietet, die Mieterin war jedoch bereits ausgezogen. Das Haus steht effektiv leer.

• Satteldach mit Welleternit-Eindeckung, Holzdachkonstruktion, Zinkblech-Dachrinnen und -Fallrohre

• Zentralheizung (Öl, Pumpenheizung) mit Flachheizkörpern, jedoch defekt

• Warmwasserbereitung über Boiler, defekt

• Einfache Elektroinstallation

• Böden mit großformatigen Fliesen und Laminat

• Fenster: Kunststoff, Isolierverglasung, Kunststoffrollläden, innen Werkstoffbänke, außen Aluminium

• Sanitärausstattung: Badewanne, einfaches wandhängendes WC, Waschbecken, einfache Qualität

Spiesen-Elversberg (ca. 13.000 Einwohner), Landkreis Neunkirchen, Saarland

Das Objekt befindet sich in einer einfachen Wohnlage in einem überwiegend von Einzel- und Doppelhäusern in 1- bis 2-geschossiger, aufgelockerter Bauweise geprägten Wohngebiet. Es liegt an einer voll ausgebauten Anliegerstraße, Gehwege sind einseitig vorhanden. Unmittelbare Nachbarschaftsbebauung besteht.

Versorgungsinfrastruktur wie Geschäfte des täglichen Bedarfs (ca. 800 m), Schulen und Kindertagesstätte (ca. 300 m), Ärzt:innen sowie eine Bushaltestelle (ca. 120 m) sind fußläufig gut erreichbar. Ein Bahnhof befindet sich im Nachbarort Rohrbach (ca. 4,5 km).