Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und unbebautes Grundstück

Lfd. Nr. 1: Flur 2, Flurstück 60/4, unbebautes Grundstück, Barbarastraße Verkehrswert €: 2.400,-
Lfd. Nr. 2: Flur 2, Flurstück 60/5, Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Barbarastraße 32 Verkehrswert €: 199.600,-

Gesamtverkehrswert: 202.000,- €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung sowie ein unbebautes Grundstück. Flurstücke: 60/4 (34 m² Verkehrsfläche, unbebaut), 60/5 (3.779 m² Wohnhaus).

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag sowohl außen als auch innen besichtigt. Der Dachraum und zwei Schuppen im Garten konnten nur von außen begutachtet werden; ansonsten basierte die Bewertung auf der Ortsbesichtigung und der Bauakte.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung wurde 1975 in massiver Bauweise errichtet und ist vollständig unterkellert. Das Gebäude ist eingeschossig konzipiert und weist ein Pultdach mit Flachdachanteilen sowie Eternitwellplatten (vermutlich asbesthaltig) und Bitumen als Dachdeckung auf. Das Haus umfasst eine Hauptwohnung im Erdgeschoss mit ca. 203 m² Wohnfläche, einer Diele, Flur, Bad, separatem WC, Küche, Wohn-/Esszimmer, vier Zimmern sowie zwei vom Schlafzimmer erreichbaren Abstellräumen. Die Einliegerwohnung liegt ebenfalls im Erdgeschoss und bietet ca. 34 m² mit Wintergarten, Küche, Zimmer und Bad.

Im Kellergeschoss befinden sich diverse weitgehend unfertige Kellerräume, zwei ausgebaute Räume sowie eine Kellergarage. Teilweise wurden 2009 bis 2024 Modernisierungen ausgeführt, darunter Anbau eines Wintergartens, Erneuerung von Nachbarmauern, Austausch der Fenster (2021, bis auf Wintergarten), Modernisierung der Elektro- und Heizungsinstallationen sowie partieller Innenaus- und Estrichaustausch. Außentreppen und ein neuer Verbundsteinbelag kennzeichnen den Zugang.

Die Grundrissgestaltung entspricht überwiegend noch dem Stand der Errichtungszeit und ist als unzeitgemäß zu bewerten: Es gibt Gefangene Räume und Durchgangszimmer. Die Belichtung ist unterschiedlich, teilweise eher schlecht. Die Innentüren sind furniert, mit einzelnen Stiltüren sowie einer Schiebetür/Falttür. Die Außenwände bestehen im Wesentlichen aus Hohlblocksteinen, die Decken im Erdgeschoss aus Holzbalken, im Keller aus Stahlbeton.

Das Bad in der Hauptwohnung ist mit Wanne, Dusche, Doppelwaschtisch und Bidet ausgestattet, zeigt aber überalterte farbige Sanitärobjekte; das Bad in der Einliegerwohnung hat Dusche, Waschbecken und WC, ebenfalls überaltert. Fenster wurden im Objekt (ausgenommen Wintergarten) 2021 durch Kunststofffenster mit Isolierverglasung ersetzt und sind mit Rollläden ausgestattet.

Der Gesamtzustand ist geprägt von erheblichem allgemeinem Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf. Diverse Schäden sind vorhanden: Feuchte- und Putzschäden, Wassereintritt im Keller, Überalterung des Ausbaus, Abdichtungs- und Außenanlagenschäden, Mängel an Kamin und Kachelofen sowie an den Sanitärbereichen. Die Elektroinstallation wurde im Keller und teilweise im EG erneuert, muss aber noch fertiggestellt werden.

Weitere Gebäude

Im Garten befinden sich zwei Schuppen (nur von außen besichtigt) sowie Reste eines ehemaligen Gewächshauses. Auch diese weisen Schäden auf und befinden sich in schlechtem Zustand.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt und stand nicht leer. Eine Vermietung oder gewerbliche Nutzung fand nicht statt.

• Dachform: Pultdach und flachgeneigtes Dach, Dachdeckung mit Eternitwellplatten (vermutlich asbesthaltig) und Bitumen

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung (Öl, Baujahr 1991), 33 kW,

  Heizkörper mit Thermostatventilen, teilw. erneuert

  Zwei Kunststofftanks, je 1.500 Liter

  Zusätzliche Kaminanschlüsse (offener Kamin, Kachelofen)

  Warmwasser zentral über Heizungsanlage, Solarthermie vorhanden (vor 2018)

• Elektroinstallation: Teilweise erneuert (Keller und im EG begonnene Modernisierung, Elektrozählerschrank neu)

• Böden: Teilweise Rohbauzustand im Keller, teils Laminat, Fliesen (baujahrestypisch), Teppichboden und Fliesen in Wohnungen

• Fenster: Überwiegend Kunststofffenster mit 3-fach-Verglasung (2021), Rollläden

• Sanitärausstattung: Hauptwohnung: Bad mit überalterten Sanitärobjekten, farbig; Einliegerwohnung: Duschbad, ebenfalls überaltert

66265 Heusweiler, Ortsteil Kutzhof, ca. 2.125 Einwohner, Regionalverband Saarbrücken, Saarland.

Das Objekt befindet sich in einer mittleren Wohnlage an einer ausgebauten Anliegerstraße mit beidseitigem Gehweg. Die Umgebung wird vorwiegend durch aufgelockerte, offene, ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung geprägt. Es bestehen keine nennenswerten Beeinträchtigungen; der Einfluss durch die nahe A8 wurde bereits bei den Bodenwerten berücksichtigt. Naturschutzgebiet oder Biotop sind nicht erwähnt.

Versorgungsinfrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, Verwaltung) ist etwa 5 km entfernt. Eine Bushaltestelle ist in unmittelbarer Nähe zum Grundstück vorhanden.

Das Grundstück hat eine Straßenfront von ca. 23 m, ist rund 200 m tief, weist einen unregelmäßigen Zuschnitt auf und ist mit Zaun, Mauer und Hecken eingefriedet. Der Garten hat eine bevorzugte Westsüdwestausrichtung. Teilweise ist das Grundstück als Gartenfläche gestaltet; der restliche Bereich ist Grünland bzw. landwirtschaftliche Fläche.

TEBA Fenster und Türen GmbH, vertr. d. d. GF, Raiffeisenstr., 54411 Hermeskeil

Verfahrensbevollmächtigter: Rechtsanwalt Hans-Georg Hornung, Walramsneustraße 9, 54290 Trier