Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garagen

Verkehrswert: insgesamt 74.351,00 €.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde ausschließlich von außen besichtigt. Die Bewertung basiert daher größtenteils auf einer Außenbesichtigung sowie auf Auskünften aus Bauakten, Grundbuchauszug, Innenfotos vom Makler und unterstellten Modernisierungsmaßnahmen. Ein Zugang zum Gebäude war nicht möglich.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein einseitig angebautes, nicht unterkellertes Einfamilienhaus mit grundsätzlich ausbaufähigem Dachgeschoss. Es wurde ca. 1920 errichtet; ein wesentlicher Umbau erfolgte um 1963. Das Gebäude besteht aus Erdgeschoss und Obergeschoss und besitzt eine Ausbaureserve für eine Einliegerwohnung im Erdgeschoss (ehemalige Gewerbefläche, unterstellter Wohnraumausbau ca. 79,5 m²). Das Obergeschoss ist als große Wohnung mit ca. 136 m² Wohnfläche ausgestaltet und bietet folgende Raumaufteilung: Diele, Bad, Küche, Wohnzimmer, Ess- oder Wohnküche, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Elternzimmer sowie einen Balkon. Die Gesamtwohnfläche wird mit ca. 215,5 m² angegeben (nach Umnutzung EG).

Das Haus ist massiv gebaut (einschaliges Mauerwerk, vermutlich mit asbestzementhaltiger Außenverkleidung), mit Stahlbetondecken und Holz-Pfettendach (Satteldach, Wellplatten). Es wird davon ausgegangen, dass weder keller noch Dachboden zum Wohnraum ausgebaut sind. Für die Wertermittlung wurden umfassende Modernisierungen unterstellt (u.a. Dämmung, neue Fenster/Türen, neue Heizungsanlage, neuer Innenausbau EG, neues Bad EG, tlw. neue Elektroinstallation). Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Aufgrund der Baujahre und der erkennbaren Bausubstanz ergibt sich ein erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf, der pauschal u.a. durch einen Sicherheitsabschlag im Wert berücksichtigt wurde.

Weitere Gebäude

Vorhanden ist eine PKW-Garage (Baujahr ca. 1975, Fertiggarage einfacher Bauart, Pultdach, Wellplatten), die um eine Quergarage (Nutzung als Lager und nicht in Kataster eingetragen) erweitert wurde. Dachdeckung und Dachtafeln sind vermutlich asbesthaltig. Die Nutzbarkeit der Garagen wurde nicht näher geprüft, Lagernutzung wird unterstellt. Beide Garagen wurden nicht betreten (Aussenbesichtigung).

Grundstück

Das Grundstück setzt sich aus zwei Flurstücken zusammen: ein Hauptflurstück mit 316 m² und eine vorgelagerte Verkehrsfläche (Zufahrt) mit 14 m². Es ist unregelmäßig zugeschnitten, Ecklage, die Frontbreite zur Straße beträgt ca. 24 m (Hauptflurstück) bzw. 14 m (Nebengrundstück). Die Erschließung erfolgt über eine voll ausgebaute Wohnstraße mit geringem Verkehr und beidseitigen Gehwegen. Das Grundstück ist von Ost nach West um etwa eine Geschosshöhe ansteigend, eingefriedet mit Mauer, Zaun und Hecke. Die Situation und Belastung des Baugrunds werden als normal tragfähig unterstellt.

Außenanlagen

Einfache Außenanlagen und Pflanzungen (Terrasse, Garten), Hofbefestigung vor der Ostfassade.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude leerstehend und ungenutzt. Auch die Garage(n) wurden nicht genutzt. Eine Vermietung oder Eigennutzung lag nicht vor. Das Gebäude wurde für die Bewertung als potentiell mehrteilig nutzbar (zwei Wohneinheiten) eingeschätzt; Ausbau des EG zu Wohnraum unterstellt.

Ort: Tholey, Ortsteil Theley Einwohnerzahl: Tholey ca. 13.000, Theley ca. 3.000
Landkreis: St. Wendel
Bundesland: Saarland

Mikrolage & Wohnlage: Das Objekt befindet sich am Ortsrand mit einer Entfernung von ca. 400 m zum Zentrum. Die Talstraße ist eine vollständig ausgebaute Wohnstraße mit geringem Verkehr und beidseitigen Gehwegen. Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus aufgelockerter, ein- bis zweigeschossiger Wohn- und (noch) gelegentlich gewerblicher Nutzung. Die Wohnlage ist als mittlere Lage zu bezeichnen, Beeinträchtigungen wurden keine festgestellt. Das Objekt liegt in keiner Geschäftslage und nicht im Naturschutzgebiet.

Infrastruktur: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und eine Bushaltestelle sind fußläufig in wenigen Minuten erreichbar. Öffentliche Verkehrsanbindungen (Bundesstraße ca. 1 km, Autobahnanschluss A1 ca. 2 km) sind sehr gut, nächstgelegene größere Städte sind St. Wendel und Saarbrücken.