Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus

Verkehrswert: insgesamt 262.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein massiv gebautes Dreifamilienendreihenhaus auf zwei Flurstücken.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.10.2024 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Die Innenbesichtigung war aufgrund der Untersagung von Innenaufnahmen durch die Mieterin nur beschränkt möglich, so dass die Bewertung überwiegend auf den vorliegenden Unterlagen und Außenaugen­schein basiert.

Gebäude

Das massive, zweigeschossige Dreifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Keller wurde ca. 1960 errichtet und später teils modernisiert. Es handelt sich um ein Reihenendhaus mit einseitiger Grenzbebauung; das Dachgeschoss ist ausgebaut (Satteldach mit Dachgauben auf Vor- und Rückseite) und ein nicht ausgebauter Spitzboden ist vorhanden. Die Fassade ist verputzt und gestrichen. Insgesamt ergibt sich eine Wohnfläche von ca. 216 m² und eine Bruttogrundfläche von ca. 395 m².

Das Kellergeschoss beherbergt Lager- und Abstellräume sowie die Haustechnik mit drei getrennten Gas-Kompaktheizungen und die Elektrik, vorbereitet auf drei Nutzungseinheiten. Die Kellerräume sind mit Industrieanstrich und Rohbetonboden ausgestattet.

Im Erdgeschoss befindet sich eine moderne Hauptwohnung (ca. 80 m²), ausgestattet mit Fußbodenheizung, Fliesenböden und dreifach verglasten Kunststofffenstern. Der Flur ist sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Das Obergeschoss ist grundrissähnlich angelegt, weist allerdings eine nicht fertiggestellte Dachterrasse und teilweise Rohzustand auf. Das Dachgeschoss ist ebenfalls vergleichbar ausgestattet, verfügt allerdings über einen gefangenen Raum (Schlafzimmer nur über Wohnzimmer zugänglich) und ein in die Dachschräge integriertes Bad.

Das Gebäude weist nur geringe Renovierungsbedarfe und einen gewissen Unterhaltsstau (u.a. Fassade, Balkonbrüstung, fehlende Fertigstellung einiger Bauabschnitte) auf. Wesentliche Modernisierungen fanden statt, sind aber nicht vollumfänglich abgeschlossen. Es bestehen keine Anhaltspunkte für Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Auf dem Gartengrundstück befindet sich eine kleinere Gartenlaube bzw. ein Schuppen. Dieser dient als Abstellfläche und ist einfacher Bauart.

Grundstück

Das Gesamtgrundstück umfasst 1.062 m²; das bebaute Hausgrundstück (Flurstück 18/20) hat 632 m², das anschließende Gartengrundstück (Flurstück 18/17) 430 m². Die Topografie ist leicht abfallend, die Grundstücksform rechteckig mit einer Straßenfront von ca. 12 m und etwa 45 m mittlerer Tiefe. Das Gartengrundstück ist nach Bebauungsplan nicht bebaubar und dient als zusätzlicher Garten. Das Gelände ist umzäunt und als Wiese gestaltet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt vermietet. Im Erdgeschoss wurde die Hauptwohnung von der (Haupt-)Mieterin bewohnt. Die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss wurden im Rahmen von Untermietverhältnissen als Ferienwohnungen genutzt. Das Gartenland wurde der Hausnutzung untergeordnet als Garten genutzt.

• Satteldach mit Tonziegeleindeckung (ungenügend gedämmt), Dachrinnen aus Zinkblech

• Gas-Kompaktheizungen (je eine pro Wohnung im Keller), Fußbodenheizung im Erdgeschoss

• Zentrale Warmwasserbereitung über die jeweilige Heizungsanlage

• Elektrische Unterverteilungen in den Wohnungen, moderne Elektroinstallation (nicht vollständig fertiggestellt, v.a. Flur EG)

• Kunststofffenster mit Dreifach-Isolierverglasung, elektrische Kunststoffrollläden

• Fliesenböden (modern in Wohnbereichen EG), sonst Estrich bzw. Rohbeton

• Außergewöhnlich: bodengleiche Duschen, moderne Sanitärausstattung

• Bäder mit Dusche, Handtuchheizkörper, WC

• Wohnungseingangstür aus Aluminium, teils beschädigte Verglasung

• Balkonanlage (sanierungsbedürftig), Dachgauben auf Vorder- und Rückseite

• Außenanlagen: Versorgungsanschlüsse, Umzäunung, Wiesengarten

St. Wendel (ca. 26.000 Einwohner), Landkreis St. Wendel, Saarland.

Mikrolage:
Das Objekt liegt in einer Anliegerstraße mit geringem Verkehrsaufkommen, etwa 5 Gehminuten vom Stadtzentrum entfernt. Die Wohnlage wird als gut bis mittlere Lage eingestuft, es bestehen geringe Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm (B41).

Nachbarschaft:
Überwiegend wohnbauliche Nutzung, Nachbarbebauung meist Reihen- oder Einfamilienhäuser, Grünflächen/Gärten angrenzend. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) sind fußläufig erreichbar.

Einrichtungen im Umfeld:
Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Nähe, Schulen und Ärzte ca. 3 km entfernt; Stadtverwaltung ebenfalls etwa 3 km entfernt; gute Erreichbarkeit von Bus, Bahn (2 km bis Bahnhof) und Anliegerstraßen.

levoBank eG vertr. d. d. Vorstand, Poststr. 1, 66822 Lebach