Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Miteigentumsanteil an Weg

1. Zweifamilienhaus Flur 41, Flurstück 86/113 - Verkehrswert: 185.000,00 €
2. 1/4 Anteil an Weg, Flur 41, Flurstück 86/114 - Verkehrswert: 1.000,00 €

Gesamtverkehrswert: 186.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein einseitig angebautes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus als Reihenendhaus mit Keller auf dem Flurstück 86/113 sowie um einen 1/4 Miteigentumsanteil an einem Weggrundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag innen und außen besichtigt. Das Wegegrundstück wurde ebenfalls in Augenschein genommen; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Grundbuchauszug, Bauakte, Flurkarte, Bodenrichtwertkarte, Baulastenauskunft und Auskünfte des Gutachterausschusses.

Gebäude

Das Gebäude ist ein einseitig angebautes Zweifamilienhaus in Form eines Reihenendhauses in massiver Bauweise aus dem Baujahr ca. 1961. Es ist zweigeschossig, vollständig unterkellert und verfügt über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 127 m², davon ca. 63 m² im Erdgeschoss und ca. 64 m² im Obergeschoss. Die Bruttogrundfläche des Wohnhauses beträgt ca. 263 m². Das Haus ist rechtsseitig an das Nachbargebäude angebaut.

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss mehrere Kellerräume, darunter einen Raum mit Gartenausgang. Im Erdgeschoss befindet sich eine Wohnung mit Flur, Küche, Bad, kleinem Schlafzimmer sowie Wohn-/Esszimmer. Im Obergeschoss liegt eine weitere Wohnung mit Flur, Küche, Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer und Balkon. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Die Grundrisse sind insgesamt funktional; die Obergeschosswohnung ist zweckmäßig und gut nutzbar, während im Erdgeschoss durch die Zusammenlegung zweier gartenseitiger Zimmer nur noch ein kleines Schlafzimmer vorhanden ist.

Modernisierungen erfolgten teilweise, insbesondere durch Dämmung der eingangs- und gartenseitigen Fassade, Neueindeckung des Daches um ca. 2016, Modernisierung des Innenausbaus im Erdgeschoss einschließlich Bad, Erneuerung elektrischer Anlagen sowie Austausch der Haustür um ca. 2022. Belichtung und Besonnung wurden als ausreichend beurteilt. Der bauliche Zustand ist insgesamt gut bis befriedigend. Denkmalschutz wurde nicht festgestellt. Wertrelevante Mängel und Modernisierungserfordernisse bestehen insbesondere bei Fenstern und Wohnungsabschlusstüren, der Dämmung der obersten Geschossdecke, an der Heizungsanlage, im Keller, im Gartenbereich sowie bei kleineren Reparaturen und Teilen des Innenausbaus im Obergeschoss.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine massiv errichtete Garage aus ca. 1980 mit einer Bruttogrundfläche von ca. 25 m². Sie verfügt über ein Pultdach mit Trapezblecheindeckung, ein elektrisches Tor sowie einen rückwärtigen Ausgang in den Garten. Die Garage ist als wertrelevantes Nebengebäude in der Wertermittlung berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Zweifamilienhaus unbewohnt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach als Holzdach ohne Aufbauten; Eindeckung mit Ton-Dachziegeln; Dachflächen nicht gedämmt, nur Unterspannbahn; oberste Geschossdecke nicht gedämmt

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung mit Brennwertgerät und zentraler Warmwasserbereitung; Wärmeabgabe über Flachheizkörper

• Elektroinstallation: mittlere Ausstattung; elektrische Anlagen teilweise modernisiert

• Fenster: ältere Aluminiumfenster mit Isolierverglasung; Kunststoffrollläden, im Erdgeschoss mit elektrischem Antrieb

• Sanitärausstattung: Erdgeschossbad mit begehbarer Dusche, wandhängendem WC mit Unterputzspülkasten und Waschbecken, bessere Ausstattung; Obergeschossbad mit eingebauter Wanne, Stand-WC mit Druckspüler und Waschbecken, ältere Ausstattung

• Böden: Fliesen im Erdgeschoss und in den Bädern; PVC im Obergeschoss

• Besondere Ausstattungsmerkmale: Balkon im Obergeschoss mit Fliesenbelag und Edelstahlgeländer; je Wohnung ein Kaminanschluss; Kelleraußentreppe sowie Eingangstreppen

Die Objekte liegen in Ottweiler mit ca. 17.000 Einwohnern im Landkreis Neunkirchen im Saarland.

Es befindet sich in zentrumsnaher Lage in guter Wohnlage. Die Umgebung ist überwiegend wohnbaulich geprägt, mit offener ein- bis zweigeschossiger Bebauung sowie Reihenhausbebauung. Das Grundstück liegt an einer innerörtlichen Straße mit geringem Verkehrsaufkommen und bituminierter Fahrbahn. Besondere Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt.

Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen sind im Ort vorhanden. Die überörtliche Anbindung erfolgt über die B 41 sowie das Autobahnkreuz Neunkirchen mit den Autobahnen A6 und A8. Ein Bahnhof ist in Ottweiler vorhanden; der Ort ist Haltepunkt an der Strecke Saarbrücken–Mainz–Frankfurt.

Das Hausgrundstück ist relativ eben und weist eine Nord-West-Ausrichtung des Gartens auf. Das Flurstück 86/113 hat eine Straßenfront von ca. 33 m, eine mittlere Tiefe von ca. 18 m und eine Größe von 582 m². Das anteilige Wegegrundstück Flurstück 86/114 ist ca. 257 m² groß, hat eine Front von ca. 4 m und eine mittlere Tiefe von ca. 56 m. Befestigte Flächen sind in Verbundstein und Waschbeton ausgeführt; außerdem bestehen Einfriedungen, ein Gartentor und ein Holzgartenhaus.

RA Lukas Lehnen, St. Wendel