Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Anbau

Verkehrswert: 58.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus als Reihenmittelhaus mit Anbau auf kleinem Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 19.12.2025 in den Außenbereichen, im Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie im Treppenhaus zum Dachgeschoss besichtigt. Nicht zugänglich waren Teilbereiche des Kellers, die Räume des Dachgeschosses und der Dachboden; die Bewertung beruhte ergänzend auf Bauakte, Grundbuch und weiteren Unterlagen.

Gebäude

Das 1951 errichtete Einfamilienhaus ist als Reihenmittelhaus in Massivbauweise erstellt und umfasst Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Ursprünglich wurde ein Wohnhaus mit Laden genehmigt; vorhanden ist heute eine Wohnnutzung. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 206,12 m², die Wohnfläche rund 112,76 m² und die Nutzfläche rund 35,31 m². Das Grundstück ist mit 87 m² sehr klein zugeschnitten.

Die Wohnräume verteilen sich über drei Ebenen. Im Erdgeschoss befinden sich Flur, Treppenhaus, ein rückwärtiger Wohnraum, ein Badezimmer sowie ein straßenseitiger Schlafraum. Das Obergeschoss umfasst Treppenraum, Küche, einen Wohnraum zur Straßenseite und eine Terrasse über dem Anbau. Im Dachgeschoss werden über den Treppenraum zwei weitere Wohnräume erschlossen. Der Keller besteht aus zwei Räumen und dient Abstell- und Technikzwecken. Der Grundriss ist funktional, entspricht jedoch nicht mehr heutigen Wohnanforderungen; insbesondere ist der Außenbezug im Wesentlichen auf die an die Küche angeschlossene Terrasse beschränkt. Die natürliche Belichtung wird als ausreichend eingeschätzt.

Das Gebäude ist nicht saniert; Modernisierungen erfolgten lediglich im Rahmen der laufenden Instandhaltung. Die Fenster stammen überwiegend aus etwa 1990, die Ölraumheizung wird auf etwa 1970 datiert. Außenwanddämmung ist nicht erkennbar, Denkmalschutz besteht nicht. Der bauliche Zustand wird als dem Alter entsprechend gerade noch nutzbar beschrieben, mit umfangreichen Abnutzungs- und Alterungserscheinungen. Festgestellt wurden insbesondere Instandhaltungsbedarf an der Baddecke, Sicherungsbedarf am Kellerlicht, Pflegebedarf im Hof, eine fehlende ordnungsgemäße Raumheizung sowie Mängel an der Dachterrassenabdichtung.

Wertrelevant ist der rückwärtige eingeschossige Anbau mit Terrassennutzung, da er nicht Bestandteil der ursprünglichen Baugenehmigung ist. Betroffen sind unter anderem Bad, Teile des Wohnraums im Erdgeschoss sowie Terrassenfläche im Obergeschoss; für diese Bereiche wurden teilweise nicht genehmigte Flächen ausgewiesen. Eine nachträgliche Genehmigung wurde bei der Bewertung unterstellt; im Fall einer Versagung könnte die Wohnnutzung wegen des dort untergebrachten einzigen Badezimmers beeinträchtigt sein.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt; ein Mietverhältnis bestand nicht.

• Dachform: Satteldach

• Dachdeckung: Ziegeleindeckung

• Heizung & Warmwasser: Ölraumheizung im Erdgeschoss, Baujahr geschätzt ca. 1970; im Obergeschoss nur Heizungsanschluss ohne vorhandenes Heizgerät; Warmwasserversorgung über Boiler im rückwärtigen Wohnraum des Erdgeschosses

• Elektroinstallation: überwiegend bauzeitlich, geringe Anzahl an Auslässen

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Baujahr der Fenster angenommen ca. 1990

• Türen: Kunststoff-Hauseingangstür, Innentüren aus Holz

• Sanitärausstattung: Bad mit Waschbecken, Toilette und Dusche

• Bodenbeläge:

  • Erdgeschoss: Fliesen in Wohnraum, Flur und Bad

  • Obergeschoss: Linoleum in der Küche, Teppich im Wohnraum

  • Dachgeschoss: Teppich

  • Kellergeschoss: Betonboden

Das Objekt liegt in Saarwellingen im Ortsteil Saarwellingen mit 13.464 Einwohnern im Landkreis Saarlouis im Bundesland Saarland.

Die Mikrolage ist zentral und nach sachverständiger Einschätzung als einfache Wohnlage zu bewerten. Das Umfeld ist vorwiegend durch 2- bis 3-geschossige offene Bebauung mit Wohn- und Gewerbenutzung geprägt. Das Grundstück liegt an einer Hauptstraße mit ausgebauter, asphaltierter Verkehrsfläche. Laut strategischer Lärmkartierung 2022 bestehen deutliche Lärmimmissionen aus dem Straßenverkehr.

Nahversorger und Discounter, Kindergarten sowie Allgemein- und Fachmediziner befinden sich in der näheren Umgebung. Weiterführende Schulen, zusätzliche medizinische Versorgung, Sportanlagen und ein Schwimmbad sind in der mittleren Umgebung erreichbar. Zwei Bushaltestellen liegen etwa 180 m entfernt; dort verkehren die Linien 401 und 425 mit Verbindungen unter anderem nach Saarlouis, Dillingen und Saarbrücken.

Das Hausgrundstück ist rechteckig geschnitten, augenscheinlich eben und etwa 6 m breit bei rund 14 m mittlerer Tiefe. Das Gebäude befindet sich annähernd mittig auf dem Grundstück. Der Bereich vor dem Haus wird als öffentlicher Fußgängerweg genutzt, der rückwärtige Hof ist vollständig befestigt. Unbefestigte Flächen und Bepflanzungen sind nicht vorhanden.