Zwangsversteigerung 4-Zimmerwohnung im Erdgeschoss mit Terrasse und Kellerraum

Verkehrswert (nicht Mindestgebot): 71.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um Wohnungseigentum in einem Dreifamilienhaus: die Erdgeschosswohnung Nr. 2 mit Kellerraum Nr. 2 sowie Sondernutzungsrecht an der vorgelagerten Terrasse; ein eingetragenes Wohnungsrecht ist vorhanden, wurde wegen Todes der Berechtigten wertermäßig nicht berücksichtigt.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 04.08.2024 teilweise innen und außen besichtigt. Besichtigt wurden die Räume der Erdgeschosswohnung mit Ausnahme des Abstellraums sowie die Außenanlage; Kellergeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss konnten nicht betreten werden, sodass die Bewertung insoweit auch auf Unterlagen und Annahmen beruht.

Wohnung

Die versteigerte Einheit liegt im Erdgeschoss und umfasst laut Aufteilungsplan die Wohnung Nr. 2 sowie den Kellerraum Nr. 2 im Kellergeschoss. Die Wohnung verfügt über 4 Zimmer, Küche, Flur, Bad, Abstellraum und eine Terrasse; die wohnwertabhängige Wohnfläche beträgt rund 103 m², wobei die Terrasse anteilig mit 30 % angesetzt wurde. Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben, Belichtung und Besonnung sind ausreichend.

Die Raumaufteilung umfasst Esszimmer, Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, ein weiteres Zimmer, Bad/WC, Flur, Abstellraum und Küche. Der Zuschnitt ist alltagstauglich und marktüblich nutzbar. Teilbereiche waren wegen Möblierung und abgestellter Gegenstände nur eingeschränkt einsehbar.

Der bauliche Zustand des Sondereigentums ist schlecht. Es bestehen Feuchtigkeitsschäden, erheblicher Unterhaltungsstau und deutlicher Renovierungsbedarf. In zwei Räumen befanden sich erhebliche Mengen Gerümpel; hierfür wurden im Gutachten Entsorgungskosten angesetzt. Darüber hinaus wurden Modernisierungsbedarfe insbesondere für Türen, Elektroinstallation, Fußböden, Wand- und Deckenoberflächen sowie Terrassenbelag wertmindernd berücksichtigt.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein zweiseitig angebautes, unterkellertes und ausgebautes zweigeschossiges Dreifamilienhaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss, sachverständig auf etwa 1900 datiert. Es wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt und umfasst drei Sondereigentumseinheiten: eine Wohnung im Erdgeschoss, eine Wohnung im Obergeschoss und eine Wohnung im Dachgeschoss. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt; Erweiterungsmöglichkeiten bestehen nicht.

Konstruktiv sind massive Außen- und Innenwände, ein Mauerwerkskeller, vermutlich Streifenfundamente sowie vermutlich Stahlträger- und Holzbalkendecken vorhanden. Die Kellertreppe ist als Betontreppe ausgeführt, die Geschosstreppe als Holzkonstruktion mit PVC-Belag. Die straßenseitige Fassade besteht aus gestrichenem Sandsteinmauerwerk mit Eternitplatten, die Gartenseite ist verputzt und gestrichen. Das Badezimmer wurde modernisiert.

Der Gesamtzustand des Gemeinschaftseigentums ist schlecht. Es bestehen Feuchtigkeitsschäden, erheblicher Unterhaltungsstau und umfassender Renovierungs- und Modernisierungsbedarf. Wertrelevant berücksichtigt wurden unter anderem die mutmaßliche Feuchtigkeit im Kellergeschoss, die Sanierung des Treppenhauses, die Instandsetzung des Eingangsbereichs, der Einbau einer Zentralheizung mit Warmwasserversorgung, Fassaden- und Sockelarbeiten sowie die Erneuerung von Fenstern und Haustür. Die Gesamtanlage wurde insgesamt als in schlechtem Zustand beurteilt.

weitere Gebäude

Im hinteren Hofbereich befindet sich ein ehemaliges Nebengebäude, dessen Dach eingestürzt ist. Das Gebäude wird als Abbruchgebäude behandelt; für den kompletten Rückbau wurden im Gutachten Kosten wertmindernd angesetzt. Zusätzlich wurden erhebliche Müll- und Schuttablagerungen im Hof berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Bewertungseigentum eigengenutzt.

Das Objekt liegt in Kirkel, Ortsteil Kirkel-Limbach, mit ca. 10.000 Einwohnern im Saarpfalz-Kreis im Saarland.

Es befindet sich im Ortskern in mittlerer Wohnlage mit auch für Geschäftsnutzung geeigneter Situation. Die Umgebung ist geprägt von gewerblichen und wohnbaulichen Nutzungen in überwiegend geschlossener zwei- bis dreigeschossiger Bauweise. Das Grundstück liegt an einer innerörtlichen Landstraße mit regem Durchgangsverkehr; daraus ergeben sich mäßige Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte, Verwaltung und eine Bushaltestelle befinden sich in unmittelbarer Nähe. Der Bahnhof Limbach liegt etwa 1 km entfernt; die überörtliche Anbindung ist über die Autobahnen A6 und A8 sowie die B423 günstig.

Das Grundstück ist eben, unregelmäßig zugeschnitten und etwa 580 m² groß. Die Straßenfront beträgt ca. 20 m, die mittlere Tiefe ca. 35 m. Das Wohnhaus ist zweiseitig grenzständig bebaut; das Grundstück ist durch Mauer eingefriedet. Zum gemeinschaftlichen Außenbereich zählen Wege- und Hofbefestigungen sowie Ver- und Entsorgungsanlagen, der Erdgeschosswohnung ist ein Sondernutzungsrecht an der Terrasse vor der Küche zugeordnet.