Zwangsversteigerung 1/2 Anteil an Einfamilienhaus und Grundstück

Verkehrswert des ½-Anteils: 117.000 € dabei entfallen auf

- lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses 19.500 €

- lfd. Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses 97.500 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um 1/2 Anteil eines Einfamilienhaus mit Einzelgarage und zwei Außenstellplätzen sowie um ein unbebautes Baugrundstück.

Das Objekt wurde am 23.06.2025 besichtigt. Das mit dem Einfamilienhaus bebaute Grundstück wurde innen und außen begangen; das Baugrundstück konnte vollständig besichtigt werden. Teilweise stützt sich die Bewertung ergänzend auf Bauakten, Pläne, Flurkarte, Grundbuchunterlagen und weitere Unterlagen.

Gebäude, Flurstück 152

Das Einfamilienhaus wurde 1981 errichtet und als zweigeschossiges Wohnhaus beschrieben. Die Wohnfläche beträgt 156,1 m², die Brutto-Grundfläche rund 348,1 m². Das Gebäude ist massiv in Porenbetonbauweise ausgeführt, mit Putzfassade, teils Flachdach und teils Satteldach. Die vertikale Erschließung erfolgt über Geschosstreppen. Laut Gutachten entspricht die Nutzung einem Einfamilienhaus, die Grundrissqualität wird als zweckmäßig beurteilt, die Belichtungsverhältnisse als einwandfrei.

Die Raumstruktur lässt sich aus Text und Bilddokumentation als wohnüblich mit ausgebauten Bereichen im Kellergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss nachvollziehen. Dokumentiert sind im Kellergeschoss unter anderem Flur, Hauswirtschaftsraum, Heizungsraum, Pelletlager, Keller-, Lager- und Werkstattbereiche. Im Erdgeschoss sind Eingang, Flur, WC, Schlafzimmer, Bad, Küche/Essen und Wohnen vorhanden. Im Dachgeschoss sind Studio, Büro, Schlafzimmer sowie Dusche/WC ausgewiesen; zusätzlich ist ein geplanter Balkon dokumentiert. Die Besonnung und Belichtung werden insgesamt als gut bzw. einwandfrei eingeschätzt.

Zum baulichen Zustand wird der Gesamtzustand trotz vorhandener Schäden als befriedigend beschrieben, zugleich aber als teilweise renovierungsbedürftig mit erkennbarem Instandhaltungsstau. Besonders wertrelevant sind Wasserschäden im Kellergeschoss sowie an vielen Übergängen zwischen Wand und Dachanschluss im Erdgeschoss. Im Keller bestehen Putzschäden im unteren Wandbereich; teilweise sind Zimmertüren unten aufgequollen und auszuwechseln. Die Schadensursachen im Bereich der Dach-/Wandanschlüsse bedürfen laut Gutachten einer weiteren fachlichen Prüfung. Energetisch wurde das Gebäude laut Angabe 2013 auf Energieeffizienz 100 saniert. Eine kleine Modernisierung wurde gutachterlich berücksichtigt, ohne Verlängerung der Restnutzungsdauer.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört eine Einzelgarage mit einer Fläche von ca. 25 m². Sie stammt aus dem Baujahrskontext des Hauptgebäudes und wurde mit an die Restnutzungsdauer des Wohnhauses angepasstem Zeitwert angesetzt. Außerdem sind zwei Außenstellplätze vorhanden. Die Außenanlagen bestehen aus einem einfach angelegten Garten sowie einer bestehenden Außentreppe, die gesondert wertmäßig berücksichtigt wurde.

Grundstück, Flurstück 151

Das mit dem Wohnhaus bebaute Grundstück ist 411 m² groß, regelmäßig geschnitten und eben. Es liegt innerhalb eines Bebauungsplans in einem allgemeinen Wohngebiet mit offener Bauweise. Das Grundstück ist baurechtlich ausgenutzt; eine Baureserve besteht nicht.

Das unbebaute Baugrundstück hat eine Größe von 812 m² und ist ebenfalls regelmäßig geschnitten sowie eben. Die mittlere Tiefe beträgt ca. 27 m, die Breite ca. 30 m. Es ist derzeit eingezäunt und liegt ebenfalls innerhalb eines Bebauungsplans in einem allgemeinen Wohngebiet mit offener Bauweise, GRZ 0,4, GFZ 0,8 und bis zu zwei Vollgeschossen. Verkehrstechnisch ist es über die Straße erschlossen, jedoch noch nicht an die Ver- und Entsorgungsnetze angeschlossen. Für Schmutz- und Regenwasser sowie Wasser und Telekommunikation wurden noch Erschließungs- bzw. Anschlusskosten berücksichtigt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus eigengenutzt zu Wohnzwecken. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das unbebaute Grundstück als Baugrundstück genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: teils Flachdach, teils Satteldach

• Heizung & Warmwasser: Pelletheizung; Wärmeübertragung über Fußbodenheizung

• Elektroinstallation: Standardausstattung, im Innenausbau zusätzlich als gute Ausstattung beschrieben

• Fenster: Holz- und Kunststofffenster, teilweise mit Raffstores

• Sanitärausstattung: hochwertige Ausstattung; dokumentiert sind Bad, separates WC sowie Dusche/WC im Dachgeschoss

Das Objekt liegt in Wadern, Ortsteil Wadrill, mit 15.860 Einwohnern in der Stadt Wadern, im Landkreis Merzig-Wadern, Saarland.

Die Mikrolage ist ländlich geprägt. In der Umgebung überwiegen Wohnhäuser; beim Baugrundstück wird die Umgebungsbebauung ergänzend als heterogen mit einzelnen landwirtschaftlichen Gebäuden und kleineren Gewerbebetrieben beschrieben. Das Wohnhaus liegt in einer ruhigen Wohngegend ohne erkennbare deutliche Lärmimmissionen. Für das Baugrundstück werden grundsätzlich mögliche Verkehrs- sowie nutzungsbedingte Geräusche aus dem Umfeld erwähnt, bei der Ortsbesichtigung jedoch keine wertmindernden Immissionen festgestellt. Die Objekte liegen an Wohnstraßen bzw. einer endgültig hergestellten Verkehrsstraße; das Baugrundstück endet erschließungsseitig an einem geschotterten Weg mit Rasengittersteinen.

Kindergarten ist im Ort vorhanden. Grundschulen befinden sich in umliegenden Ortsteilen, weiterführende Schulen sowie ergänzende Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken und ein Krankenhaus in Wadern. Die Nahversorgung im unmittelbaren Ort ist begrenzt. Der öffentliche Nahverkehr erfolgt im Wesentlichen über Buslinien; die Taktung ist eher gering. Eine Bahnanbindung besteht nur mittelbar über umliegende Bahnhöfe, die Erreichbarkeit größerer Städte mit ÖPNV ist zeitaufwendig.

Das Hausgrundstück ist eben und regelmäßig geschnitten. Es ist mit Wohnhaus, Garage, Außenstellplätzen, Terrasse, Außentreppe und einfach angelegtem Garten bebaut bzw. gestaltet. Das Baugrundstück ist ebenfalls eben und regelmäßig geschnitten, derzeit eingezäunt und noch nicht an die Ver- und Entsorgungsnetze angeschlossen.