Baufinanzierung (auch Immobilienfinanzierung)
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Private Baufinanzierung
Wenn Privatpersonen sich eine Immobilie zur Eigennutzung oder Kapitalanlage kaufen, wird die Finanzierung entsprechend als private Baufinanzierung bezeichnet. Bei dieser wird sowohl Eigenkapital einer Privatperson als auch Fremdkapital aus Darlehen eingesetzt. Das geborgte Geld kann von Banken, Bausparkassen, Landesförderinstituten, der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder Versicherungsgesellschaften stammen. Seltener werden kleinere Beträge von anderen Privatpersonen oder dem Arbeitgeber geliehen. Die Sicherung der privaten Darlehen erfolgt mit einem Grundpfandrecht, einer Buchgrundschuld auf das Beleihungsobjekt. Meistens wird der Zins der Darlehen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Der Kreditnehmer muss Zinsen und Tilgung zahlen. Man sollte immer auch an die Tilgung des Kredites denken. Bei einer oft üblichen Tilgung von einem Prozent ist meist nur ein sehr geringer Teil des Darlehens am Ende der Laufzeit für den Kredit zurückgezahlt. Wenn dann die Zinsen gestiegen sind, kann das zu erheblichen finanziellen Mehrbelastungen führen.
Nicht zu vergessen sind die Kaufkosten (auch bei Neubauten), welche zusätzlich zu zahlen sind und daher auch mit in die Finanzierung einfließen müssen. Dazu zählen neben der Grunderwerbssteuer auch die Notarkosten. Die Grunderwerbssteuer ist eine Landessteuer, d.h. sie kann pro Bundesland verschieden sein. In Baden-Württemberg liegt sie derzeit bei 5%. Die Notarkosten bewegen sich i.d.R. bei 1,5% des Kaufpreises.
Eigenfinanzierung – was zählt als Eigenkapital
Ein komplettes Haus aus der eigenen Tasche bezahlen können – das wäre natürlich die günstigste Variante. Keine Zinsen, keine Gebühren für einen Kredit. Da aber die wenigsten so viel eigenes Geld auf einen Schlag zur Verfügung haben, wird für die Baufinanzierung in den allermeisten Fällen ein Darlehen benötigt. Ganz ohne Eigenkapital geht das aber auch nicht. Kreditinstitute verlangen ein Mindestmaß an Eigenfinanzierung. Üblicherweise sollte dieser Anteil bei mindestens 10% des Kaufpreises liegen, besser jedoch bei 20 bis 30%.
Was zählt aber als Eigenkapital? Die finanziellen Mittel, die hinzugezählt werden, müssen liquide sein. Das beinhaltet die Rücklagen, die auf dem Bankkonto liegen ebenso wie etwaige Bausparguthaben. Nicht gewertet wird jedoch Bargeld. Auch staatliche Förderkredite oder anderweitige Darlehen, die nicht von Banken stammen (beispielsweise Privatkredite von Verwandten) werden angerechnet.
Bauzwischenfinanzierung
In dem Fall, dass eine oder mehrere Voraussetzungen für eine direkte Baufinanzierung nicht gegeben sind, kann man die nötigen Ausgaben mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken. Das kann zum Beispiel nötig sein, wenn die Eigentumsumschreibung noch nicht abgewickelt ist, das Eigenkapital für ein Baudarlehen nicht ausreichend vorhanden ist oder der Bausparvertrag nicht ausgezahlt wurde. Bei dieser Art der Überbrückung sollte man aber bedenken, dass die Konditionen mit hoher Wahrscheinlichkeit unvorteilhafter sein werden, als bei der eigentlichen Baufinanzierung, die diese nachher ablöst.
Gewerbliche Baufinanzierung
Werden Immobilien von Firmen in Auftrag gegeben oder erworben und gehen diese dann ins Betriebsvermögen über, handelt es sich bei der Finanzierung um eine gewerbliche Baufinanzierung. Die Immobilien können Wohnimmobilien oder gewerblich genutzte Immobilien sein. Es existiert aber auch eine Menge an Mischformen. Die Art der Finanzierung richtet sich nach der Nutzungsart. Bei der gewerblichen Wohnimmobilienfinanzierung sind die Eigentümer meist Wohnungsunternehmen wie städtische Gesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften. Es gibt nur wenige gewinnorientierte Unternehmen am Markt. Diese sind meist größere Unternehmen. Darlehen erhalten diese Unternehmen von Kreditinstituten, Landesbanken, Hypothekenbanken und Lebensversicherungsgesellschaften.
Die Finanzierung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien ist komplexer. Verschiedene Anbieter haben sich daher auf diese Art der Finanzierung spezialisiert. Hierzu gehören unter anderem spezielle Kreditinstitute der Landes- und Hypothekenbanken, Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften und Leasinggesellschaften. Die größten deutschen Kreditinstitute die in diesem Bereich tätig sind, sind die Eurohypo AG, die Deutsche Pfandbriefbank AG, die Aareal Bank und die Westdeutsche Immobilienbank. Für die Realisierung von Büro- Einzelhandelsimmobilien kommen auch Spezialfinanzierungen wie Mezzaninkapital, Equity Kicker, Participating-Mortgage-Finanzierungen, Joint-Venture-Finanzierungen und Non-Resource-Finanzierungen in Frage. Dabei erhalten die Kapitalgeber für das Risiko von ungesicherten Krediten einen Anteil vom Gewinn. Bei öffentlichen Bauvorhaben werden die verschiedensten Arten von öffentlichen Immobilien wie Schulen, Kindergärten, Schwimmbäder, Feuerwehrstationen, Rathäuser usw. aus den Haushalten der öffentlichen Hand finanziert. Bei der Immobilienfinanzierung kommt hierbei öfter die Public Private Partnership zum Einsatz.