Unangemessene Benachteiligung als Grundstückskäufer

lalalala 18.03.2019 Benachteiligung

(IP) Hinsichtlich des mit Zwangsvollstreckung und -versteigerung bewehrten Leistungsbestimmungsrechts eines Verkäufers wegen einem Wegerecht hat das Kammergericht (KG) Berlin mit Leitsatz entschieden.

„Zur unangemessenen Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 BGB) einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Grundstückskäufer durch ein Leistungsbestimmungsrecht des Verkäufers betreffend ein Wegerecht“.

Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstückes. Das angrenzende ‚dienende’ Grundstück hatte sie an die Beklagte veräußert. Der Kaufvertrag sah die Verpflichtung des Käufers zur Bewilligung eines Geh- und Fahrrechtes vor. Die Vorinstanz hatte die Beklagte zur Bewilligung der Grundbucheintragung einer Dienstbarkeit verurteilt, die dem Eigentümer des herrschenden Grundstückes und von ihm ermächtigten Personen wie u.a. Mitbewohnern, Bediensteten, Besuchern sowie Lieferanten und Versorgungsunternehmen gestattete, einen befestigten und befahrbaren Weg auf dem dienenden Grundstück entlang der Grenze auf einer Breite von mindestens sechs Meter zu begehen und befahren.

Mit der Berufung wandte sich die Beklagte gegen ihre Verurteilung und machte geltend:
Bei dem Kaufvertragstext, der in einer Vielzahl von Auktionen und für weitere Verkäufe der Klägerin verwandt worden sei, handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Hinzu komme, dass der Notar die streitgegenständliche Klausel auf Wunsch der Klägerin eingearbeitet habe. Es handele sich um eine ‚überraschende Klausel’ im Sinne des BGB und es sei ungewöhnlich, dass ein Eigentümer mehrerer Grundstücke sich Dienstbarkeiten nicht selbst bewillige, sondern den unzureichend aufgeklärten Käufer zur Bewilligung verpflichtete. Die Beklagte habe die Klausel bis zur Verlesung der Urkunde nicht gekannt. Die Verkaufsanzeige habe hierzu keine Informationen enthalten und ein “Baugrundstück” mit Hinweis auf den Bebauungsplan zur “Blockrandschließung” ausgeschrieben. Im Rahmen geschlossener Bebauung sei es äußerst ungewöhnlich, ein Wegerecht von 6 m Breite zu beanspruchen. Die Klägerin habe die Thematik einer Feuerwehrzufahrt für sich behalten. Die Klausel sei nach dem Auktionsverlauf keinesfalls zu erwarten gewesen. Aufgrund der knappen Beurkundungsdauer habe die Beklagte sich nicht über die Tragweite der Klausel bewusst werden können.

Das Kammergericht entschied, die Parteien dürften die Zwangsvollstreckung bzw. die drohende Zwangsversteigerung aus diesem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistete. Es verurteilte den Beklagten, zugunsten des jeweiligen Eigentümers ein Wegerecht zu bewilligen.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

KG Berlin, Az.: 8 U 1/18

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